MAKALAH HUKUM AGRARIA

ASPEK YURIDIS HAK PAKAI DIATAS HAK MILIK

 

DOSEN PENGAMPU

Yunusul khairi Sh.Mkn

OLEH :

PINUS JULIANTO SINAGA

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM RIAU

 

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas selesainya Makalah Hukum Agraria mengenai “Aspek Yuridis Hak Pakai Diatas Hak Milik”. Ucapan terimakasih tidak lupa pula penulis ucapkan kepada dosen pengampu ............. yang bersedia memberikan bimbingan dalam penyelesaian makalah ini.

Makalah ini dibuat berdasarkan beberapa referensi buku dari beberapa pengarang buku mengenai Hukum Agraria dan Hak Atas Tanah. Dalam makalah ini dijelaskan mengenai hak pakai dan hak milik   

 pekanbaru , desember 2012

penulis

DAFTAR ISI

KATA PENGATAR

DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN

            A. Latar Belakang Masalah

            B. Rumusan Masalah

a)     Bagaimanakah Pemberian Hak Guna Bagunan atau Hak Pakai atas Hak Milik ?

b)     Bagaimanakah Pendaftaran Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik ?

c)     Bagaimanakah Pembebanan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik Dipandang Dari Perspektif Pemilikan Properti oleh Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing ?

d)     Apakah Tanah Hak Pakai  Bankable?

C. Tujuan Penulisan

BAB II PEMBAHASAN

BAB IV PENUTUP

            Kesimpulan

            Saran

BAB I

PENDAHULUAN

A.    Latar Belakang Masalah

Tanah merupakan faktor penting dalam kehidupan manusia. Sepanjang hidup manusia bahkan hingga berpulang menghadap Yang Maha Kuasa, manusia tidak bisa dipisahkan dengan tanah. Oleh karenanya, sesuai dengan konsepsi Hukum Tanah Nasional yang bersifat Komunalistik Religius, Bangsa Indonesia meyakini bahwa seluruh tanah yang terdapat di wilayah Republik Indonesia adalah Karunia Tuhan Yang Maha Esa, yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual, dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi sekaligus kebersamaan. Hukum Tanah Nasional kita diawali dengan lahirnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

UUPA mengenal hak atas tanah yang primer dan hak atas tanah yang sekunder. Ragam hak atas tanah primer telah dikenal dan akrab dengan tugas kewenangan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akan tetapi di samping hak atas tanah yang primer, yang meliputi Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, UUPA juga menetapkan hak atas tanah yang sekunder yang didasarkan pada perjanjian pemberian hak antara pemilik tanah dengan calon pemegang hak yang bersangkutan. Hak atas tanah sekunder tersebut di antaranya adalah Hak Guna Bangunan (atas tanah Hak Milik) dan Hak Pakai (atas tanah Hak Milik).

Pembebanan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik ini dalam praktek masih jarang ditemui. Akan tetapi di beberapa daerah, seperti di Bali dan Lombok, hal tersebut

Hak milik dapat diartikan sebagai hak yang dapat diwariskan secara turun temurun secara terus menerus dengan tidak harus memohon haknya kembali apabila terjadi perpindahan hak. Hak milik diartikan sebagai hak yang terkuat diantara hak-hak yang ada dalam pasal 570 KUHPerdata, hak milik diartikan sebagai hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang dan peraturan umum yang ditetapkan oleh suatu kekuasaan.[1]

Dalam undang-undang pokok agraria, pengertian hak milik seperti yang dirumuskan dalam pasal 20 UUPA.[2]  Hak milik adalah hak yang ”terkuat dan terpenuhi ” yang dipunyai orang atas tanah. Kata-kata “terkuat dan terpenuhi” itu bermaksud untuk membedakan dengan hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan lain-lain yaitu untuk menunjukkan diantara hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai orang hak miliklah yang ter (artinya paling ) kuat dan terpenuhi.

Hak Pakai Adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya.Objek hak pakai : tanah untuk pertanian dan bukan pertanian, tanah Negara, tanah hak pengelolaan.Subjek Hak pakai adalah warga Negara Indonesia, warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia, perwakilan asing serta badan-badan pemerintah. Janka waktu hak pakai maksimum 25 tahun dan dapat diperpanjang maksimum 20 tahun lagi.[3]

BAB II

TINJAUAN UMUM

A. DEFINISI HUKUM AGRARIA
Hukum agraria ialah suatu hukum yang mengatur prihal tanah beserta segala seluk-beluknya yang ada hubungannya dengan pertanahan, misalkan hal perairan, perikanan, perkebunan, pertambangan dan sebagainya.
Adapun yang termasuk dalam ruang lingkup hal pertanahan beserta segala beluk-beluknya tersebut, menurut Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) secara terperinci dapat dijabarkan sebagai berikut:
1. seluruh bumi, dalam arti disamping permukaan bumi (yang disebut tanah), termasuk pada tubuh bumi di bawahnya serta bagian bumi yang berada di bawah air;
2. seluruh air, dalam arti perairan, baik perairan pedalaman maupun laut wilayah Republik Indonesia;
3. seluruh ruang angkasa, dalam arti ruang yang ada di atas bumi;
4. sumber-sumber kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi, yang disebut bahan-bahan galian atau sumber-seumber galian yang pada daasarnya merupakan objek dari usaha-usaha industry, perrtambangan dan sejenisnya;
5. sumber-sumber kekayaan alam yang tertkandung di dalam air, baik perairan pedalaman maupun perairan laut wilayah Republik Indonesia misalkan ikan dan sebangsanya, berbagai bangsa binatang laut lainnya, garam, mutiara, dan sebagainya.
Dalam hal ini, hukum agraria merupakan salah satu saranan pengejawantahan cita-cita nasional bagi kita semua, melalui hakikat dan fungsinya yakni sebagai hukum yang:
1. menjaga keserasian antara alam dan manusia serta mempertahankan keserasian kehidupan segala makhluk pengisi ala mini dalam kehidupan alamiahnya yang lestari;
2. mengatur dan menjamin seluruh rakyat untuk sedapat dan semerata mungkin memperoleh manfaat atas tanah-tanah yang ada di seluruh wilayah Negara;
3. mengatur hak rakyat/pribad hukum tantra maupun perdata untuk memanfaatkan sumber kekayaan alam yang ada berdasarkan kepentingan dan kedudukan pribadi masing-masing;
4. mengatur segala kewajiban (rakyat/ pribadi hukum tersebut) selaras dengan segala hak mereka yang berkenaan dengan tanah dan penggunaannya;
5. memberikan batasan yang jelas mengenai tingkat keadaan tanah yang ada berikut tingkatan hak dan kewajiban beserta segala persyaratan dan harus diperhatikan oleh para pemegang dan para calon pemegang hak dan kewajiban atas tanah yang bersangkutan;
6. menggariskan hak maksimal dan kewajiban minimal yang harus dipenuhi oleh yang menggunakan tanah itu secara konsekuen dalam arti tegas merata dan seimbang, demi tegaknya keadilan dalam bidang pertanahan di seluruh negeri.

B. SEJARAH HUKUM AGRARIA
Purnadi Purbacaraka dalam bukunya Sendi-sendi Hukum Agraria, membagi kronologi sejarah hukum agraria menjadi lima tahap, yaitu:
Tahap I, manusia dalam kehidupan yang dikatakan primitif baru mengenal meramu sebagai sumber penghidupannya yang pertama kali dan satu-satunya pula;
Tahap II, manusia telah menemukan mata pencahariaan baru yakni berburu yang dilakukan secara nomaden, yakni mengembara dari hutan ke hutan mengikuti hewan buruan yang ada;
Tahap III, manusia telah menemukan mata pencaharian yang baru lagi, yakni beternak meskipun system pelaksanaannya pun masih sangat primitif dan secara nomaden pula.
Tahap IV, merupakan perkembangan lebih lanjut dari pola hidup menetap barulah manusia mulai bercocok tanam sebagai mata pencahariannya. Dalam tahap inilah manusia mulai memikirkan dan mempersoalkan keadaan tanah mengingat kepentingannya sehubungan dengan mata pencahariannya yang baru itu. Tetapi pengetahuan manusia tentang hal pertanahan pada masa itu sangat sederhana dan sempit, terbatas hanya pada hal-hal yang berkenaan dengan keperluan atau masalah yang tengah dihadapinya saja.
Tahap IV, manusia mulai hidup berkelompok. Dalam tahap ini manusia manusia talah mengenal mata pencaharian berdagang barter tetapi masih dalam taraf,pola dan sistim yang sangat sederhana, yakni tukar-menukar barang.
Bersamaan dengan berkembangnya perdagangan ini, maka berkembang pula mata pencaharian bercocok tanam dan perhatian serta pengetahuan orang terhadap bidang pertanahan kian berkembang pula. Dalam tahap inilah hukum agrarian mulai lahir meskipun baik secara formal maupun material dapat dikatakan masih sangat primitif, masih sangat jauh dari memadai.
Melalui perkembangan zaman, Hukum Agraria tersebut menjadi kian berkembang mengalami berbagai penyempurnaan dan pembaharuan setahap demi setahap hingga sekarang ini.
Bila dipandang menurut sejarahnya di Indonesia, maka hukum agraria dapat diklasifikasikan menjadi 2 fase, yaitu;
1. Fase Pertama
Hukum agraria sebelum berlakunya UUPA,yang terbagi pula atas 2 “kutub” hukum, yakni;
Hukum agraria Adat, yang mengenal hak atas tanah seperti hak milik,hak pakai, dan hak ulayat.
Hukum agraria Barat (Hukum Perdata Barat), yang melahirkan hak atas tanah seperti hak eigendom (hak milik), hak opsal( hak guna pakai), hak erfpacht ( hak guna usaha), hak gebruik (hak guna bangunan) dan sebagainya.
2. Fase Kedua
Hukum Agraria sesudah berlakunya UUPA (mulai tanggal 24 September 1960), yang melahirkan hak atas tanah seperti:
hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, untuk bangunan dan hak atas tanah yang bersifat sementara seperti hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan sebagainya.

C. SUMBER HUKUM AGRARIA
Adapun sumber atau bahan yang dijadikan rujukan oleh hukum agraria yaitu;
1. Perundang-undangan;
a. Undang-undang Dasar 1945
b. Undang-undang N0. 5 Tahun 1960, Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
c. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang N0. 56 Tahun 1960, Tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian
d. Peraturan Pemerintah No. 224 Tahun 1961 Tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian
e. Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1964 Tentang Perubahan dan Tambahan Peraturan Pemerintah No. 224 Tahun 1961 Tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian
2. Hukum Kebiasaan
Hukum Adat dan Yurisprudensi sebagai “rechters gewoonterecht”.

KEDUDUKAN HAK ATAS TANAH

DAN SERTIFIKASINYA

Oleh: Heri Setiawan/09360023

Kepemilikan hak atas tanah merupakan hak dasar yang juga merupakan bagian dari hak asasi manusia. Pencabutan kepemilikan hak atas tanah oleh presiden dilakukan untuk kepentingan umum. Perlindungan subjek hak atas dalam menghadapi pencabutan hak didasarkan kepada pemahaman pengertian kepentingan umum. Kepentingan umum merupakan suatu yang abstrak, mudah dipahami secara teoritis, tetapi menjadi sangat kompleks ketika diimplementasika
Kebijakan publik telah ditetapkan oleh pemerintah mengenai kewenangan pemerintah untuk melakukan pencabutan hak atas tanah demi kepentingan umum dengan telah dikeluarkannya Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang pengadaan tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (untuk selanjutnya ditulis Perpres No. Tahun 2005). Menurut catatan Kompas, ketentuan pencabutan hak atas tanah ini ternyata tidak jauh beda dengan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Keoentingan Umum, yang pernah dikeluarkan oleh Presiden Soeharto. Baik Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 maupun Perpres No. 36 Tahun 2001, sama-sama merujuk pada Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 Tentang Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda yang ada diatasnya (Kompas, 8 Mei 2005).
Selanjutnya dikatakan pada masa reformasi saat ini harus ada revisi terhadap ketentuan yang mengatur tentang hak atas tanah dengan memberikan jaminan terhadap kepemilikan tanah. Dengan revisi tersebut, bukan berarti hak milik atas tanah tidak bisa dicabut, tetapi prosesnya tidak semudah di zaman Orde Baru, karena harus melewati aturan yang ketat (Kompas, 9 Mei 2005). Dalam masa refomasi ini banyak masyarakat layak terkejut dengan dikeluarkannya kebijakan publik yang dituangkan dalam Perpres No. 36 Tahun 2005. Keterkejutan itu beralasan, karena kita semua tidak mengira bila pemerintah mengeluarkan peraturan di tengah harapan berjalannya proses demokrasi dan penguatan hak-hak rakyat sipil. Lahirnya Perpres No. 36 Tahun 2005, mengingatkan orang pada praktek-praktek pemerintahan Orde Baru dalam mengambil paksa tanah-tanah rakyat baik yang di kota maupun di desa dengan mengatasnamakan pembangunan, sehingga menimbulkan penggusuran dan konflik agraria.
A. Hak Asasi Manusia dan Hak Atas Tanah

Hukum melindungi kepentingan seseorang dengan cara mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak dalam rangka kepentingannya tersebut (Rahardjo, 2000 : 53).
Dengan demikian, hak itu merupakan suatu kepentingan yang dilindungi oleh hukum, sehingga memungkinkan seseorang menunaikan kepentingan tersebut. Seperti dinyatakan oleh Allen : "The legally guarenteds power to realisean interst". Oleh karena itu implikasi dari definisi tentang hak tersebut antara lain :
a. hak adalah suatu kekuasaan, yaitu suatu kemampuan untuk memodifikasi keadaan.
b. Hak merupakan jaminan yang diberikan oleh hukum.
c. Penggunaan hak menghasilkan suatu keadaan yang berkaitan langsung dengan kepentingan pemilik hak. (Ali, 1996:242)
Dalam kepustakaan ilmu hukum dikenal teori atau ajaran untuk menjelaskan keberadaan hak, antara lain :
a. Belangen Theorie (teori kepentingan) menyatakan bahwa hak adalah kepentingan yang terlindungi. Salah satu penganutnya adalah Rudolf von Jhering, yang berpendapat bahwa hak itu suatu kepentinagn yang penting bagi seseorang yang dilindungi oleh hukum, atau suatu kepentingan yang terlindungi.
b. Wilmacht Theorie (teori kehendak), yaitu adalah kehendak yang dilengkapi oleh kehendak. Salah satu penganutnya adalah Bernhard Winscheid, yang menyatakan bahwa hak itu suatu kehendak yang dilengkapi dengan kekuatan dan diberi oleh tata tertib hukum kepada seseorang. Berdasarkan kehendak seseorang dapat mempunayai rumah, mobil, tanah dan sebagainya.
c. Teori fungsi sosial yang dikemukakan oleh Leon Duguit, yang menyatakan bahwa tidak ada seseorang manusiapun yang mempunyai hak. Sebaliknya, di dalam masyarakat, bagi manusia hanya ada satu tugas sosial. Tata tertib hukum tidak didasarkan atas hak kebebasan manusia, tetapi atas tugas sosial yang harus dijalankan oleh anggota masyarakat (Mas, 2004:32 - 33).
Sedangkan dilihat dari sudut kewenangan, maka pengertian hak berintikan kebebasan untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu berkenaan dengan sesuatu atau terhadap subjek hukum tertentu atau semua subjek hukum tanpa halangan atau gangguan dari pihak manapun, dan kebebasan tersebut memiliki kewenang-wenangan untuk melakukan perbuatan tertentu, termasuk menuntut sesuatu (Kusumaatmadja dan Sidharta, 2000 : 90).
B. Sertifikasi Tanah
Kurang atau minimnya bukti kepemilikan atas tanah menjadi salah satu penyebab dari minimnya proses pendaftaran hak atas tanah. Hal lain yang menjadi penyebab yakni juga minimnya pengetahuan masyarakat akan arti pentingnya bukti kepemilikan hak atas tanah. Untuk proses pembuatan sertipikat maka mereka harus memiliki surat-surat kelengkapan untuk tanah yang mereka miliki, akan tetapi pada kenyataannya tanah-tanah yang dimiliki masyarakat pedesaan atau masyarakat adat itu dimiliki secara turun temurun dari nenek moyang mereka, sehingga surat kepemilikan tanah yang mereka miliki sangat minim bahkan ada yang tidak memiliki sama sekali. Mereka menempati dan menggarap tanah tersebut sudah berpuluh-puluh tahun sehingga masyarakat pun mengetahui bahwa tanah tersebut adalah milik si A atau si B tanpa perlu mengetahui surat-surat kepemilikan atas tanah tersebut.
Dan saat ini dengan adanya Undang-Undang Pokok Agraria yang ditindak lanjuti dengan adanya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang kemudian diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tidak mungkin lagi diterbitkan hak-hak yang tunduk kepada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ataupun yang akan tunduk kepada hukum adat setempat kecuali menerangkan bahwa hak-hak tersebut merupakan hak adat. Mengingat pentingnya pendaftaran hak milik atas tanah adat sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah secara sah sesuai dengan Pasal 23, Pasal 32, dan Pasal 38 Undang-Undang Pokok Agraria, maka diberikan suatu kewajiban untuk mendaftarkan tanah adat khususnya hak milik Adat.
Sertifikat hak atas tanah memberikan kepastian hukum atas kepemilikan tanah bagi pihak yang namanya tercantum dalam sertipikat. Karena penerbitan sertipikat dapat mencegah sengketa tanah. Dan kepemilikan sertipikat akan memberikan perasaan tenang dan tentram karena dilindungi dari tindakan sewenang-wenang yang dilakukan oleh siapapun.Dengan kepemilikan sertipikat hak atas tanah, pemilik tanah dapat melakukan perbuatan hukum apa saja sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan. Selain itu, sertipikat tanah memiliki nilai ekonomis seperti disewakan, jaminan hutang, atau sebagai saham.Pemberian sertipikat hak atas tanah dimaksudkan untuk mencegah pemilikan tanah dengan luas berlebihan yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan.

HAK-HAK TANAH BAGI WARGA NEGARA ASING

OLEH: AJIE MUARIF M.A./09360024

Penulis memilih permasalahan EKSISTENSI WNA (WARGA NEGARA ASING) TERHADAP KEPEMILIKAN LAHAN DAN BANGUNAN DI SEKITAR KAWASAN WISATA BUKIT LAWANG KEC. BOHOROK KAB. LANGKAT, dan mencoba menghubungkannya dengan Ketentuan Perundang-undangan yang berlaku, khususnya yang berkenaan dengan Ketentuan Perundangan Agraria Nasional Indonesia UU RI No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-pokok Ketentuan Agraria Nasional Indonesia, PP RI No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah, dan PP RI No. 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, Lembar Negara No : 59, Tambahan Lembaran Negara No : 3644, serta Permeneg. Agraria/ Kep. Kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional) Pusat No. 7 Tahun 1996 Tentang Persyaratan Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Bagi Orang Asing di Indonesia, dan lain-lain.
UUPA “Undang-undang Pokok Agraria” (No. 5 Tahun 1960) sebagai Peraturan Perundangan salah satu karya terbaik anak bangsa Indonesia, yang telah disepakati dan berhasil di Undangkan pertama sekali pada tanggal 24 September Tahun 1960 dan telah mengawal serta mengakomodasi berbagai kepentingan yang sangat sesuai dengan Jiwa Bangsa dan Semangat Kebangsaan (nasionalis/ sosialis) Indonesia, Perlindungan Terhadap BAR (Bumi, Air, dan Ruang Angkasa) di seluruh wilayah NKRI (Negara Kesatuan Republik Indonesia), jaminan terhadap kepentingan umum/ sosial yang mengutamakan kepentingan Nasional, perlindungan terhadap Petani dan golongan ekonomi lemah lainnya.
Dapat kita lihat saat ini UUPA sedang mengalami tekanan dan cobaan yang sangat keras, terbukti dengan munculnya wacana-wacana untuk merubah/ mengganti UUPA dengan Peraturan Perundang-undangan sejenis yang baru, dengan dalih penyesuaian dan pemenuhan terhadap kebutuhan serta tuntutan zaman, dimana UUPA dinilai sudah tidak lagi sesuai dengan perkembangan dan tuntutan serta kebutuhan terhadap kemajuan maupun pembangunan yang berwawasan global. Argumentasi berikutnya yaitu, UUPA semenjak di Undangkan pada Tahun 1960 sampai saat ini belum berhasil mensejahterakan seluruh rakyat Indonesia, dan argumen-argumen tajam lainnya.
Apabila UUPA dirubah maka tentu akan merembet kepada perubahan-perubahan aturan Perundang-undangan lainnya, baik itu aturan Perundangan yang status/ tingkatan hierakhinya sama, yaitu sama-sama Undang-undang, maupun aturan-aturan pelaksana (organik) dari UUPA itu sendiri, seperti PP (Peraturan Pemerintah RI), KepPeres (Keputusan Presiden RI), KepMen (Keputusan Menteri Negara RI), Peraturan Kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional RI), Perda (Peraturan Daerah), dan lain-lain.
Dalam pandangan banyak ahli, segala tekanan dan permasalahan di atas akan bertambah semakin berat dan kompleks ke depan, alasannya menurut analisis mereka, hanya sedikit orang (ahli/ ilmuan) yang benar-benar mengetahui tentang esensi UUPA ini, yang kemudian mau dan mampu, menyampaikan secara baik dan benar kepada masyarakat secara luas, kemudian juga dapat menjelaskan kaitan antara kesejahteraan yang belum dicapai oleh bangsa Indonesia dengan amanat UUD RI 1945 Pasal 33 ayat (3) khususnya UUPA sebagai penjabarannya, dan dapat pula menyampaikan serta menjelaskan secara tepat dan benar bagaimana sebenarnya kedudukan pemahaman maupun kedudukan hukum dari hal-hal yang belum dicapai tersebut. Telah di tegaskan bahwa, UUPA digali dari prinsif-prinsif hukum Adat dan hukum Agama (bagian berpendapat huruf : A dan Pasal 5, UUPA yang berlaku di Indonesia dengan mengutamakan) kepentingan Nasional dan sifat-sifat kebersamaan yang sangat khas yaitu “sosialis nasionalis” Indonesia.
Akar dari semua permasalahan terhadap lambannya kemajuan dan proses mensejahterakan masyarakat Indonesia, lebih kepada penegakan aturan Perundang-undangan yang sebenarnya telah ada selama ini, karena dinilai belum benar-benar konsisten di laksanakan oleh para pemangku kekuasaan (steak holder) saat ini, khususnya para aparat penegak hukum, disebabkan karena faktor tingginya tingkat pertentangan kepentingan antar para oknum Pejabat maupun para penyelenggara Negara, adanya praktik KKN/ Pungli, maupun ketidak sefahaman antar para Pejabat tersebut tentang esensi dan tugas yang diembannya, kesadaran dan pengetahuan hukum masyarakat luas yang juga masih tergolong sangat rendah, dan penyebab-penyebab kompleks lainnya.
Sejalan dengan argumentasi di atas, Penulis ingin mengkhususkan penelitian ini kepada Indikasi kepemilikan maupun penguasaan lahan dan bangunan oleh Orang Asing yang ada di Indonesia, khususnya di sekitar kawasan objek wisata Bukit Lawang Kec. Bohorok Kab. Langkat Sumatera Utara, yang menurut pengamatan Penulis daerah ini merupakan salah satu daerah tujuan wisata favorit di Sumatera Utara setelah Danau Toba (Lake Toba) dan Berastagi (Kab. Karo) yang paling banyak didatangi oleh Orang Asing karena kekhasannya.
NESCO dan WWF (World Wild Foundation).
Karena faktor keasrian alamnya Bukit Lawang juga cukup diminati oleh para wisatawan lokal maupun asing, yaitu : terdapat permandian alam dengan tersediannya fasilitas ban, arung jeram dan panjat tebing, Treaking, yang sangat cocok untuk kegiatan pencinta alam, flaying fox, dan lain-lain. Sedangkan bagi para wisatawan asing pada umumnya datang ke Bukit Lawang untuk tinggal/ berada/ menetap dengan jangka waktu yang relatif lama (rata-rata sekitar 1-6 bulan), dalam kepentingan liburan, penelitian, pengamatan, dan lain-lain.
Sesungguhnya UUPA pada Pasal 9 telah menegaskan bahwa hanya WNI (Warga Negara Indonesia) sajalah yang memiliki hubungan sepenuhnya dengan BAR (Bumi, Air, dan Ruang Angkasa) di dalam wilayah NKRI (Negara Kesatuan Republik Indonesia) termasuk penilaian pelaksanaan terhadap PP RI 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal/ Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia dengan aturan pelaksananya yaitu Permeneg. Agraria/ Kep. Kepala BPN Pusat No. 7 Tahun 1996 Tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Bagi Orang Asing.
Penjelasan Pasal 9 UUPA tersebut, juga biasa disebut dengan Prinsif/ Asas Nasionalitas, yaitu tidak semua orang bisa mempunyai Hak Milik atas tanah di wilayah Indonesia, artinya apabila ada Orang Asing (WNA) memiliki lahan dan/ atau bangunan atas dasar Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU) secara langsung, maka tentu menyalahi Peraturan Perundang-undangan.

ASAS ASAS HUKUM PERTANAHAN

OLEH: SOLIKHIN/09360025

A. Asas Ketuhanan Yang Maha Esa

Pasal 1 ayat (2) UUPA : Seluruh bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, dalam wilayah RI sebagai karunia Tuhan YME bagi bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.

B. Asas Persatuan Indonesia

Pasal 9 ayat (1) UUPA : Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air, dan ruang angkasa
Catatan : WNA hanya dapat memperoleh Hak Pakai.

C. Asas Demokrasi dan Kerakyatan

Pasal 9 ayat (2) UUPA : Tiap-tiap warga negara, baik laki-laki maupun wanita, mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun orang lain.
Catatan: dalam penguasaan tanah tidak diadakan perbedaan lagi antara warga negara pribumi dan non-pribumi dan antara laki-laki dan perempuan.

D. Asas Musyawarah

Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan melalui musyawarah. Proses atau kegiatan saling mendengar dengan sikap saling menerima pendapat dan keinginan yang didasarkan atas kesukarelaan antara pihak pemegang hak atas tanah dan pihak yang memerlukan tanah, untuk memperoleh kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian.

E. Asas Kemanusiaan Yang Adil Dan Beradab

Pasal 10 UUPA : Kewajiban untuk mengerjakan dan mengusahakan sendiri secara aktif tanah pertanian yang dipunyai seseorang atau badan hukum harus dilakukan dengan mencegah cara-cara pemerasan.

Penjelasan Umum II Angka 7 : mengingat akan susunan masyarakat pertanian kita, untuk sementara waktu kiranya masih dimungkinkan adanya penggunaan tanah pertanian oleh orang-orang yang bukan pemiliknya; misalnya melalui sewa-beli, bagi-hasil, gadai dan sebagainya. Namun demikian segala sesuatunya harus diselenggarakan dengan mencegah hubungan-hubungan hukum yang bersifat penindasan si lemah oleh si kuat, tidak boleh diadakan perjanjian atau kesepakatan atas dasar free-fight, harus dicegah cara-cara pemerasan (“exploitation del’homme par l’homme”).

F. Asas Keadilan Sosial

Pasal 11, 13, 15, dan pasal-pasal yang mengatur landreform (Pasal 7, 10, 17, 53) UUPA. Penjelasan pasal 11 : ... harus diperhatikan adanya perbedaan keadaan masyarakat dan keperluan golongan rakyat, tetapi dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekonomis lemah. Golongan ekonomis lemah tersebut, bisa warga negara asli maupun keturunan asing. Demikian pula sebaliknya.

G. Sifat Komunalistik Religius

Pasal 6 UUPA : Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial; yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi sekaligus mengandung kebersamaan, jangan mengabaikan, melainkan harus mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.
Pasal 7 : Untuk tidak merugikan kepentingan umum, maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.
diperkenankan.

H. Asas Pemisahan Horizontal

Hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang ada di atasnya. Perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan tanaman yang ada di atasnya. Namun dalam praktek dimungkinkan suatu perbuatan hukum mengenai tanah meliputi juga bangunan dan tanaman yang ada di atasnya, aasalkan bangunan dan tanaman tersebut secara fisik merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan, artinya bangunan yang berfondasi dan tanaman merupakan tanaman keras; bangunan dan tanaman keduanya milik si empunya tanah; maksud demikian secara tegas disebutkan dalam akta yang membuktikan dilakukannya perbuatan hukum yang bersangkutan.

I. Asas Spesialitas
Bahwa tanah yang didaftarkan harus jelas-jelas diketahui dan nyata ada di lokasi tanahnya.
J. Asas Publitas
Bahwa setiap orang dapat mengetahui sesuatu bidang tanah itu milik siapa, seberapa luasnya, dan apakah ada beban di atasnya.
K. Asas Negatif
Bahwa pemilikan suatu bidang tanah yang terdaftar atas nama seseorang tidak berarti mutlak adanya, sebab dapat saja dipersoalkan siapa pemiliknya melalui Pengadilan.

BAB III

PEMBAHASAN

A. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik

Proses pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik diawali dengan pembuatan perjanjian antara pemilik tanah dengan calon pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Perjanjian tersebut, sesuai dengan ketentuan Pasal 37 huruf b UUPA haruslah berbentuk otentik dan dituangkan dalam akta PPAT yang berjudul: Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.

Sesuai dengan ketentuan Pasal 97 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (untuk selanjutnya disebut PMNA/Ka. BPN No. 3 Tahun 1997), sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah, PPAT wajib terlebih dahulu mengecek keabsahan dari sertipikat Hak Milik yang bersangkutan pada Kantor Pertanahan setempat.

Oleh karena perbuatan hukum pembebanan hak ini merupakan obyek Pajak Penghasilan (PPh) pengalihan hak atas tanah dan bangunan dan obyek Bea Perolehan Hak atau Tanah dan Bangunan (BPHTB), maka masing-masing pihak wajib membayar pajak-pajak dimaksud sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dapat dilakukan terhadap seluruh tanah Hak Milik atau sebagian dari tanah Hak Milik, hal mana disepakati para pihak secara tegas dalam Akta PPAT.

Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik tersebut memuat syarat-syarat yang disepati oleh para pihak, yakni :

1. Jangka waktu pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik.

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (untuk selanjutnya disebut PP 40 Tahun 1996) menetapkan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Jangka waktu tersebut tidak dapat diperpanjang, akan tetapi atas kesepakatan antara para pihak, pembebanan hak tersebut dapat diperbaharui dengan pembuatan akta PPAT dan hak tersebut wajib didaftarkan.

Permasalahannya, dengan jangka waktu terbatas dan tidak dapat diperpanjang, apakah pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik menguntungkan bagi para investor/penanam modal, baik lokal maupun asing?

Bandingkan dengan jangka waktu untuk tanah Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah negara dan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan yang dapat diperpanjang dan diperbaharui haknya. Dan khusus untuk kepentingan penanaman modal, Pasal 28 juncto Pasal 48 PP 40 Tahun 1996 menetapkan, permintaan perpanjangan dan pembaharuan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai. Dan dalam hal uang pemasukan telah dibayar sekaligus, untuk perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai hanya dikenakan biaya administrasi. Hal ini berarti investor dapat memperoleh jaminan kepastian hukum atas jangka waktu penggunaan tanah Hak Guna Bangunan selama 80 tahun dan untuk  tanah Hak Pakai selama 70 tahun dengan pembayaran uang pemasukan sekaligus di muka.

1. Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut memberi hak kepada pemegang hak yang bersangkutan untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah Hak Milik yang menjadi obyek pemberian hak sampai berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut.
2. Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut tetap membebani Hak Milik yang bersangkutan, walaupun Hak Milik itu telah beralih atau dialihkan oleh pemegang Hak Milik kepada pihak lain, dan pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut tetap dapat melaksanakan haknya sampai jangka waktu Hak Guna Bangunan/Hak Pakai itu berakhir.
3. Dalam melaksanakan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut, pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tidak diperbolehkan menghilangkan tanda-tanda batas pada tanah Hak Milik yang menjadi obyek pemberian hak dan tidak boleh membangun bangunan yang melintasi batas obyek pemberian hak.
4. Dalam melaksanakan pembangunan, pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai wajib memenuhi segala ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai pendirian bangunan dan rencana tata ruang wilayah serta wajib memiliki ijin-ijin yang disyaratkan.
5. Pelanggaran terhadap ketentuan perundang-undangan yang berlaku menjadi tanggung jawab pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai yang bersangkutan.
6. Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai akan memelihara dan mengelola bangunan, termasuk benda-benda serta sasarannya dengan sebaik-baiknya, dan apabila ternyata ditelantarkan, maka yang bersangkutan menyerahkan dan memberi kuasa kepada pemegang Hak Milik untuk mengelola dan memeliharanya hingga jangka waktu pemberian haknya berakhir.
7. Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tidak diperkenankan menjual dan/atau dengan cara apapun mengalihkan hak yang diperolehnya dan/atau bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, tanpa terlebih dahulu memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik.
8. Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak diperkenankan untuk mengagunkan/menjaminkan hak yang diperolehnya dan/atau bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, tanpa terlebih dahulu memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik.
9. Khusus untuk Hak Pakai atas tanah Hak Milik, sekalipun dalam Pasal 4 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (untuk selanjutnya disebut UU Hak Tanggungan) termasuk obyek hak tanggungan, namun karena hingga saat ini belum ada Peraturan Pemerintah yang mengaturnya lebih lanjut, sehingga belum bisa dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
10. Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai wajib :

1.     Mengosongkan bangunan yang ada di atas tanah Hak Milik yang menjadi obyek pemberian hak dan menyerahkannya kepada pemegang Hak Milik berikut bangunan dan segala sesuatu yang berdiri dan tertanam di atas bidang tanah tersebut, tanpa pembayaran ganti rugi berupa apapun.

2.     Membongkar bangunan yang ada di atas tanah Hak Milik yang menjadi obyek pemberian hak dan menyerahkannya kembali kepada pemegang Hak Milik seperti keadaan semula.

11.  Bahwa mulai hari ditandatanganinya akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik tersebut, segala keuntungan yang didapat dari, dan segala kerugian/beban atas obyek pemberian hak tersebut menjadi hak/beban pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai.

12.  Untuk itu pemegang Hak Milik menjamin bahwa obyek pemberian hak tersebut tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam sertipikat dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.

Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan.

B. Pendaftaran Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik

Pendaftaran Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dilakukan pada Kantor Pertanahan setempat, dengan melampirkan :

1. Surat permohonan pendaftaran Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
2. Sertipikat Hak Milik;
3. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Negara yang dibuat di hadapan PPAT yang berwenang;
4. Identitas pemilik tanah Hak Milik dan pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai;
5. Surat kuasa tertulis dari pemohon (kalau ada);
6. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dalam hal bea tersebut terhutang;
7. Bukti pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan, dalam hal pajak tersebut terhutang.

Pendaftaran pembebanan hak tersebut dicatat dalam buku tanah dan sertipikat Hak Milik yang bersangkutan dan selanjutnya sertipikat Hak Milik dikembalikan kepada pemegang Hak Milik. Sedangkan untuk Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai dibuatkan Buku Tanah dan Surat Ukur tersendiri dan kepada pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai diterbitkan Sertipikat Hak Guna Bangunan/Hak Pakai, yang di dalamnya disebutkan asal sertipikat Hak Milik.

C.Pembebanan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik Dipandang Dari Perspektif Pemilikan Properti oleh Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing

Pada pertengahan tahun 1996, tepatnya tanggal 17 Juni 1996, Pemerintah menetapkan Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (untuk selanjutnya disebut PP 41 Tahun 1996). Setelah lebih dari 14 tahun berlaku, peraturan tersebut dirasa belum mampu memacu minat orang asing untuk memiliki properti di Indonesia.

Pemerintah saat ini tengah gencar melakukan upaya deregulasi dan debirokratisasi di bidang penanaman modal, agar Indonesia masuk dalam jajaran negara berkembang yang mempunyai daya tarik bagi para investor, terutama investor asing.

Dengan masuknya investor asing ke Indonesia, maka banyak warga negara asing yang bekerja di Indonesia. Di samping itu dengan telah diberlakukannya Peraturan Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 12 Tahun 2009 tentang Permohonan dan Tata Cara Permohonan Penanaman Modal pada tanggal 2 Januari 2010 dan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2010 tentang Daftar Bidang Usaha Yang Tertutup Dan Bidang Usaha Yang Terbuka Dengan Persyaratan Di Bidang Penanaman Modal pada tanggal 25 Mei 2010, maka akan semakin banyak investor asing yang membutuhkan tanah dan properti untuk kegiatan proyek usahanya.

Sehubungan dengan hal tersebut, Kementerian Perumahan Rakyat telah menuntaskan Rancangan Peraturan Pemerintah pengganti PP 41 Tahun 1996 (untuk selanjutnya disebut RPP). RPP ini diharapkan bisa membuka lapangan kerja bagi warga lokal, meningkatkan arus wisatawan, serta meningkatkan pasar perumahan Indonesia di luar negeri.

Hingga makalah ini dibuat, RPP tersebut belum diundangkan, oleh karena masih menunggu disetujuinya amandemen 2 (dua) Undang-Undang, yakni UU No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, dan UU No 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.

Oleh karenanya pembahasan dalam makalah ini masih mengacu pada PP Nomor 41 Tahun 1996, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing (selanjutnya disebut PMNA/Ka. BPN 7 Tahun 1996) dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 8 Tahun 1996 tentang Perubahan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing (untuk selanjutnya disebut PMNA/Ka. BPN 8 Tahun 1996) dikaitkan dengan RPP yang saat ini sedang digodog.

Pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing dapat dilakukan dengan cara :

1. Membeli tanah Hak Pakai atas tanah Negara berikut rumah yang ada di atasnya dengan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk tanah dan bangunan yang besangkutan sesuai ketentuan yang berlaku;
2. Membeli tanah Hak Pakai atas tanah Negara dengan membayar BPHTB tanah dan kemudian membangun sendiri rumah di atasnya, dengan syarat mengurus Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Bangunan;
3. Membeli tanah Hak Pakai atas tanah Hak Milik dari pemegang Hak Pakai (setelah memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik) berikut rumah yang ada di atasnya dengan membayar BPHTB tanah dan bangunan;
4. Membeli tanah Hak Pakai atas tanah Hak Milik dari pemegang Hak Pakai (setelah memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik) dengan membayar BPHTB tanah dan kemudian membangun sendiri rumah di atasnya, dengan syarat mengurus IMB dan membayar PPN Bangunan;
5. Memperoleh Hak Pakai atas tanah Hak Milik dari pemegang Hak Milik berdasarkan perjanjian, berikut rumah yang ada di atasnya dengan membayar BPHTB tanah dan bangunan;
6. Memperoleh Hak Pakai atas tanah Hak Milik dari pemegang Hak Milik berdasarkan perjanjian, dengan membayar BPHTB tanah dan kemudian membangun sendiri rumah di atasnya, dengan syarat mengurus IMB dan membayar PPN Bangunan;
7. Memperoleh Hak Sewa untuk Bangunan (HSUB).

Sekalipun UUPA mengatur HSUB dalam Pasal 44 dan 45, namun hingga saat ini belum ada satupun peraturan pelaksana yang mengatur hak tersebut. Hal ini berpotensi besar terhadap timbulnya penyelundupan hukum.

HSUB adalah Hak Pakai yang mempunyai sifat khusus. Seperti halnya Hak Pakai, subyek HSUB adalah warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. HSUB adalah hak yang diberikan kepada orang/badan hukum untuk mendirikan bangunan di atas tanah Hak Milik kepunyaan orang lain yang diserahkan dalam kondisi kosong, dengan pembayaran sejumlah uang kepada pemegang Hak Milik. Pemberian HSUB dibuktikan dengan akta sewa tanah yang dibuat di hadapan Notaris atau PPAT. Hak ini tidak termasuk hak atas tanah yang wajib didaftarkan, tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan dan hanya dapat beralih dengan persetujuan pemegang Hak Milik.

RPP pengganti PP 41 Tahun 1996 mengatur pula HSUB. Hanya dalam RPP tersebut HSUB dapat diberikan di atas tanah Hak Milik maupun di atas tanah Hak Pengelolaan. Untuk melindungi pemberi Hak Sewa di atas tanah Hak Milik, jangka waktu pemberian hak sewa disesuiakan dengan masa konstruksi bangunan yang ditetapkan oleh instansi Pemerintah atau Pemerintah Daerah sesuai dengan kewenangannya dan paling lama 50 (lima puluh) tahun.Dalam hal masa konstruksi lebih dari 50 (lima puluh) tahun, maka dapat diperbaharui haknya 1 (satu) kali, dengan jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun. Sedangkan jangka waktu pemberian Hak Sewa di atas tanah Hak Pengelolaan paling lama 75 (tujuh puluh lima) tahun dan tidak dapat diperpanjang dan diperbaharui.

1. Membeli Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atas Tanah Negara, dengan membayar BPHTB untuk tanah dan bangunan.

Pembebanan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik untuk orang asing diatur dalam Pasal 2 ayat (1) huruf b PP 41 Tahun 1996 juncto Pasal 2 ayat (1) huruf a PMNA/Ka. BPN 7 Tahun  1996. Pembebanan tersebut didasarkan pada perjanjian tertulis antara orang asing yang bersangkutan dengan pemegang Hak Milik, yang dibuat dengan Akta PPAT.

Perjanjian tersebut dibuat untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi tidak boleh lebih lama dari 25 (dua puluh lima) tahun. Jangka waktu tersebut tidak bisa diperpanjang. Sepanjang orang asing yang bersangkutan masih berkedudukan di Indonesia, jangka waktu Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu tidak lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun, yang dibuat atas dasar kesepakatan dan dituangkan dalam perjanjian yang baru.

Apabila orang asing tersebut sudah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Dalam hal lewat jangka waktu tersebut, hak atas tanah berikut rumah tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain, maka rumah tersebut menjadi milik pemegang Hak Milik.

D. Tanah Hak Pakai  Bankable

Sebidang tanah dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan apabila memenuhi syarat sebagai berikut :

1. Syarat Umum :

1)    Tanah yang bersangkutan mempunyai nilai ekonomis;

2)    Dapat dipindahtangankan/dialihkan kepada pihak lain;

1. Syarat Khusus :

1)    Tanah tersebut wajib didaftar;

2)    Ditunjuk oleh Undang-Undang;

UU Hak Tanggungan menetapkan Hak Pakai sebagai salah satu obyek Hak Tanggungan, tetapi apakah semua tanah Hak Pakai bisa dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan ?

Hak Pakai dapat dibedakan menjadi Hak Pakai atas tanah Negara, Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan dan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.

a. Hak Pakai atas Tanah Negara

UU Hak Tanggungan menetapkan Hak Pakai atas tanah Negara sebagai salah satu hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Namun tidak semua tanah Hak Pakai atas tanah Negara dapat dijaminkan. Hanya yang memenuhi syarat umum dan syarat khusus sebagaimana diuraikan di atas yang dapat dijaminkan dengan dibebani hak tanggungan. Oleh karena itu, tanah-tanah Hak Pakai yang diberikan kepada Instansi Pemerintah, Pemerintah Daerah, Badan-Badan Keagamaan dan Sosial serta Perwakilan Negara Asing, walaupun wajib didaftar, namun karena menurut sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, maka bukan merupakan obyek hak tanggungan.

Dalam praktek, Bank kadangkala “enggan” menerima tanah Hak Pakai atas tanah Negara sebagai jaminan kredit, oleh karena Pasal 43 UUPA menetapkan Hak Pakai atas tanah Negara hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan ijin dari pejabat yang berwenang.

Ketentuan tersebut diatur lebih lanjut dalam Pasal 98 ayat (1) PMNA/Ka. BPN 3 Tahun 1997 yang menetapkan bahwa setiap pemindahan dan pembebanan Hak Pakai atas tanah Negara memerlukan Ijin Pemindahan Hak. Ijin tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta yang bersangkutan dibuat.

b. Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan

Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan tidak diatur dalam UU Hak Tanggungan. Oleh karenanya tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.

c. Hak Pakai atas tanah Hak Milik

Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik, menurut pasal 4 ayat (3) UU Hak Tanggungan akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Dalam Penjelasan Umum angka 5 UU Hak Tanggungan disebutkan bahwa Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak dapat dibebani Hak Tanggungan, karena tidak wajib didaftar dan sifatnya tidak dapat dipindahtangankan. Tetapi mengingat perkembangan kebutuhan masyarakat dan pembangunan di kemudian hari, UU Hak Tangggungan membuka kemungkinan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dapat ditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan, jika telah dipenuhi persyaratan tersebut di atas.

Selanjutnya, PP 40 Tahun 1996 dalam Pasal 54 ayat (10) mengatur “pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Milik harus dilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan”. Dengan demikian, maka berdasarkan PP tersebut, Hak Pakai atas tanah Hak Milik bisa dipindahtangankan, asal mendapat persetujuan dari pemegang Hak Milik.

Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2007 tentang Pendaftaran Tanah, pembebanan Hak Pakai atas tanah Hak Milik wajib didaftar selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sejak tanggal ditandatanganinya Akta Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik (pasal 44 juncto pasal 40).

Sekalipun syarat umum dan syarat khusus jaminan telah terpenuhi, namun hingga saat ini belum ada PP yang mengatur hal tersebut. Oleh sebab itu Hak Pakai atas tanah Hak Milik belum dapat dijadikan jaminan kredit dengan dibebani Hak Tanggungan.

BAB III

PENUTUP

UUPA menetapkan hanya ada 2 hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh warga Negara asing yang berkedudukan di Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, yakni Hak Pakai (pasal 42) dan Hak Sewa untuk Bangunan (pasal 45). Sedangkan Undang-Undang Rumah Susun menetapkan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Pakai atas Tanah Negara yang dapat dimiliki asing.

Oleh karenanya, sesuai dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan dan Peraturan Presiden Nomor 68 Tahun 2005 tentang Tata Cara Mempersiapkan Rancangan Undang-Undang, Rancangan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang, Rancangan Peraturan Pemerintah dan Rancangan Peraturan Presiden, Peraturan Pemerintah dan Rancangan Peraturan Pemerintah yang mengatur pemilikan rumah tempat tinggal dan hunian untuk orang asing harus mengacu pada ketentuan UUPA dan Undang-Undang Rumah Susun.

Pembebanan Hak Pakai atas tanah Hak Milik merupakan salah satu alternatif pemberian hak atas tanah kepada orang asing, di samping Hak Pakai atas tanah Negara dan Hak Sewa untuk Bangunan serta Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Untuk menghindari terjadinya penyelundupan hukum terhadap pemilikan rumah oleh warga Negara asing dan badan hukum asing dan untuk mendorong perkembangan investasi di Indonesia, maka perlu kiranya Pemerintah segera menetapkan Peraturan Pemerintah yang  dapat memberikan kepastian hukum bagi pihak asing, dengan tetap memperhatikan hak-hak warga negara Indonesia.

DAFTAR PUSTAKA

Sudaryo Soimin, S.H.,Status Hak dan Pembebasan Tanah. Hal.1

Urip Santoso, S.H.,M.H, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah

---

[1] ) Sudaryo Soimin, S.H.,Status Hak dan Pembebasan Tanah. Hal.1

[2] ) lihat UU No 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok Agraria.

[3] ) Urip Santoso, S.H.,M.H, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah

MAKALAH HUKUM AGRARIA

BAB I

PENDAHULUAN

1.1  Latar Belakang

Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang sangat mendasar. Manusia hidup serta melakukan aktivitas di atas tanah sehingga setiap saat manusia selalu berhubungan dengan tanah dapat dikatakan hampir semua kegiatan hidup manusia baik secara langsung maupun tidak langsung selalu memerlukan tanah. Pun pada saat manusia meninggal dunia masih memerlukan tanah untuk penguburannya Begitu pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, maka setiap orang akan selalu berusaha memiliki dan menguasainya. Dengan adanya hal tersebut maka dapat menimbulkan suatu sengketa tanah di dalam masvarakat. Sengketa tersebut timbul akibat adanya perjanjian antara 2 pihak atau lebih yang salah 1 pihak melakukan wanprestasi.

Tanah mempunyai peranan yang besar dalam dinamika pembangunan, maka didalam Undang-Undang Dasar 1945 pasal 33 ayat 3 disebutkan bahwa Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat .Ketentuan mengenai tanah juga dapat kita lihat dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang biasa kita sebut dengan UUPA. Timbulnya sengketa hukum yang bermula dari pengaduan sesuatu pihak (orang/badan) yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan hak atas tanah, baik terhadap status tanah, prioritas, maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Mencuatnya kasus-kasus sengketa tanah di Indonesia beberapa waktu terakhir seakan kembali menegaskan kenyataan bahwa selama 62 tahun Indonesia merdeka, negara masih belum bisa memberikan jaminan hak atas tanah kepada rakyatnya. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UU PA) baru sebatas menandai dimulainya era baru kepemilikan tanah yang awalnya bersifat komunal berkembang menjadi kepemilikan individual.

Terkait dengan banyak mencuatnya kasus sengketa tanah ini, Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Joyo Winoto mengatakan, bahwa terdapat sedikitnya terdapat 2.810 kasus sengketa tanah skala nasional. Kasus sengketa tanah yang berjumlah 2.810 kasus itu tersebar di seluruh indonesia dalam skala besar. Yang bersekala kecil, jumlahnya lebih besar lagi.

1.2  Rumusan Masalah

Untuk memberikan arah, penulis bermaksud membuat suatu perumusan masalah sesuai dengan arah yang menjadi tujuan dan sasaran penulisan dalam paper ini. Perumusan masalah menurut istilahnya terdiri atas dua kata yaitu rumusan yang berarti ringkasan atau kependekan, dan masalah yang berarti pernyataan yang menunjukkan jarak antara rencana dengan pelaksanaan, antara harapan dengan kenyataan. Perumusan masalah dalam paper ini berisikan antara lain :

Ø  Apa arti dari sengketa Tanah ?

Ø  Bagaimana penyelesaian kasus penyelesaian sengketa tanah antara militer dengan warga masyarakat di jawa timur ?

Ø  Sejauh mana kekuatan sertifikat sebagai alat bukti dalam penyelesaian sengketa tanah ?

1.3  Tujuan Penelitian

Adapun beberapa tujuan penelitian dari paper ini yaitu :

·         Untuk mengetahui sejauh mana kekuatan sertifikat sebagai alat bukti dalam penyelesaian sengketa tanah.

·         Untuk mengetahui bagaimana penyelesaian terbaik terhadap tanah yang dijadikan obyek sengketa tersebut .

·         Guna menambah wawasan dan pengetahuan bagi para mahasiswa mengenai cara menangani suatu sengketa atas tanah .

·         Dapat bermanfaat dan memberikan informasi tentang bagaimana proses penguasaan tanah, jaminan hukumnya, serta penyelesaian mengenai sengketa tanah bagi para mahasiswa.

1.4  Metode Penelitian

Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan paper ini yaitu :

1. Studi Kepustakaan

Yaitu pengumpulan data dengan jalan membaca, mengkaji dan mempelajari buku-buku, dokumen-dokumen laporan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan berkaitan dengan penelitian.

2. Bahan – bahan yang didapatkan melalui Intenet.

1.5  Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan paper ini di bagi menjadi 4 bab, sebagai berikut :

BAB I : PENDAHULUAN, Pada bab ini yang merupakan pendahuluan, terdiri atas latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan penelitian, metode penelitian dan sistematika penulisan.

BAB II : TINJAUAN UMUM SENGKETA TANAH, Pada bab ini diuraikan sekilas mengenai pengertian dari sengketa tanah, bagaimana penyelesaiakan terhadap sengketa tanah, sertipikat sebagai kekuatan alat nukti dalam penyelesaian sengketa tanah.

BAB III : INTI MASALAH, Pada bab ini menguraikan mengenai permasalahan penyelesaian sengketa tanah antara militer di Jawa Timur.

BAB IV : PENUTUP, Pada bab penutup ini berisikan tentang kesimpulan dari materi penyelesaian sengketa tanah dan saran atas paper yang telah dibuat ini.

BAB II

PEMBAHASAN

2.1  Pengertian Sengketa Tanah

Akhir-akhir ini kasus pertanahan muncul ke permukaan dan merupakan bahan pemberitaan di media massa. Secara makro penyebab munculnya kasus-kasus pertanahan tersebut adalah sangat bervariasi yang antara lain :

·         · Harga tanah yang meningkat dengan cepat.

·         · Kondisi masyarakat yang semakin sadar dan peduli akan kepentingan / haknya.

·         · Iklim keterbukaan yang digariskan pemerintah.

Pada hakikatnya, kasus pertanahan merupakan benturan kepentingan (conflict of interest) di bidang pertanahan antara siapa dengan siapa, sebagai contoh konkret antara perorangan dengan perorangan; perorangan dengan badan hukum; badan hukum dengan badan hukum dan lain sebagainya. Sehubungan dengan hal tersebut di atas, guna kepastian hukum yang diamanatkan UUPA, maka terhadap kasus pertanahan dimaksud antara lain dapat diberikan respons / reaksi / penyelesaian kepada yang berkepentingan (masyarakat dan pemerintah),

Menurut Rusmadi Murad, pengertian sengketa tanah atau dapat juga dikatakan sebagai sengketa hak atas tanah, yaitu :

Timbulnya sengketa hukum yang bermula dari pengaduan sesuatu pihak (orang atau badan) yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan hak atas tanah, baik terhadap status tanah, prioritas, maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku.

2.2  Penyelesaian Sengketa Tanah

Cara penyelesaian sengketa tanah melalui BPN (Badan Pertanahan Nasional)yaitu :

Kasus pertanahan itu timbul karena adanya klaim / pengaduan / keberatan dari masyarakat (perorangan/badan hukum) yang berisi kebenaran dan tuntutan terhadap suatu keputusan Tata Usaha Negara di bidang pertanahan yang telah ditetapkan oleh Pejabat Tata Usaha Negara di lingkungan Badan Pertanahan Nasional, serta keputusan Pejabat tersebut dirasakan merugikan hak-hak mereka atas suatu bidang tanah tersebut. Dengan adanya klaim tersebut, mereka ingin mendapat penyelesaian secara administrasi dengan apa yang disebut koreksi serta merta dari Pejabat yang berwenang untuk itu. Kewenangan untuk melakukan koreksi terhadap suatu keputusan Tata Usaha Negara di bidang pertanahan (sertifikat / Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah), ada pada Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Kasus pertanahan meliputi beberapa macam antara lain :

Ø  mengenai masalah status tanah,

Ø  masalah kepemilikan,

Ø  masalah bukti-bukti perolehan yang menjadi dasar pemberian hak dan sebagainya.

Setelah menerima berkas pengaduan dari masyarakat tersebut di atas, pejabat yang berwenang menyelesaikan masalah ini akan mengadakan penelitian dan pengumpulan data terhadap berkas yang diadukan tersebut. Dari hasil penelitian ini dapat disimpulkan sementara apakah pengaduan tersebut dapat diproses lebih lanjut atau tidak dapat. Apabila data yang disampaikan secara langsung ke Badan Pertanahan Nasional itu masih kurang jelas atau kurang lengkap, maka Badan Pertanahan Nasional akan meminta penjelasan disertai dengan data serta saran ke Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat letak tanah yang disengketakan. Bilamana kelengkapan data tersebut telah dipenuhi, maka selanjutnya diadakan pengkajian kembali terhadap masalah yang diajukan tersebut yang meliputi segi prosedur, kewenangan dan penerapan hukumnya. Agar kepentingan masyarakat (perorangan atau badan hukum) yang berhak atas bidang tanah yang diklaim tersebut mendapat perlindungan hukum, maka apabila dipandang perlu setelah Kepala Kantor Pertanahan setempat mengadakan penelitian dan apabila dari keyakinannya memang harus distatus quokan, dapat dilakukan pemblokiran atas tanah sengketa. Kebijakan ini dituangkan dalam Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal 14-1-1992 No 110-150 perihal Pencabutan Instruksi Menteri Dalam Negeri No 16 tahun 1984.

Dengan dicabutnya Instruksi Menteri Dalam Negeri No 16 Tahun 1984, maka diminta perhatian dari Pejabat Badan Pertanahan Nasional di daerah yaitu para Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, agar selanjutnya di dalam melakukan penetapan status quo atau pemblokiran hanya dilakukan apabila ada penetapan Sita Jaminan (CB) dari Pengadilan. (Bandingkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 Tahun 1997 Pasal 126).

Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa apabila Kepala Kantor Pertanahan setempat hendak melakukan tindakan status quo terhadap suatu Keputusan Tata Usaha Negara di bidang Pertanahan (sertifikat/Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah), harusnya bertindak hati-hati dan memperhatikan asas-asas umum Pemerintahan yang baik, antara lain asas kecermatan dan ketelitian, asas keterbukaan (fair play), asas persamaan di dalam melayani kepentingan masyarakat dan memperhatikan pihak-pihak yang bersengketa.

Terhadap kasus pertanahan yang disampaikan ke Badan Pertanahan Nasional untuk dimintakan penyelesaiannya, apabila dapat dipertemukan pihak-pihak yang bersengketa, maka sangat baik jika diselesaikan melalui cara musyawarah. Penyelesaian ini seringkali Badan Pertanahan Nasional diminta sebagai mediator di dalam menyelesaikan sengketa hak atas tanah secara damai saling menghormati pihak-pihak yang bersengketa. Berkenaan dengan itu, bilamana penyelesaian secara musyawarah mencapai kata mufakat, maka harus pula disertai dengan bukti tertulis, yaitu dari surat pemberitahuan untuk para pihak, berita acara rapat dan selanjutnya sebagai bukti adanya perdamaian dituangkan dalam akta yang bila perlu dibuat di hadapan notaris sehingga mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.

Pembatalan keputusan tata usaha negara di bidang pertanahan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional berdasarkan adanya cacat hukum/administrasi di dalam penerbitannya. Yang menjadi dasar hukum kewenangan pembatalan keputusan tersebut antara lain :

Ø  Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Ø  Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Ø  Keputusan Presiden No 34 Tahun 2003 tentang Kebijakan Nasional Di Bidang Pertanahan.

Ø  Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 Tahun 1999.

Dalam praktik selama ini terdapat perorangan/ badan hukum yang merasa kepentingannya dirugikan mengajukan keberatan tersebut langsung kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional.Sebagian besar diajukan langsung oleh yang bersangkutan kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional dan sebagian diajukan melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dan diteruskan melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi yang bersangkutan.

2.3  Kekuatan Pembuktian dalam Penyelesaian Sengketa Tanah

Pembuktian, menurut Prof. R. subekti, yang dimaksud dengan membuktikan adalah Meyakinkan hakim tentang kebenaran dalil atau dalil-dalil yang dikemukakan dalam suatu persengketaan.

Kekuatan Pembuktian, Secara umum kekuatan pembuktian alat bukti tertulis, terutama akta otentik mempunyai tiga macam kekuatan pembuktian, yaitu:

·         Kekuatan pembuktian formil. Membuktikan antara para pihak bahwa mereka sudah menerangkan apa yang ditulis dalam akta tersebut.

·         Kekuatan pembuktian materiil. Membuktikan antara para pihak, bahwa benar-benar peristiwa yang tersebut dalam akta itu telah terjadi.

·         Kekuatan mengikat. Membuktikan antara para pihak dan pihak ketiga, bahwa pada tanggal tersebut dalam akta yang bersangkutan telah menghadap kepada pegawai umum tadi dan menerangkan apa yang ditulis dalam akta tersebut.Oleh karena menyangkut pihak ketiga, maka disebutkan bahwa kata otentik mempunyai kekuatan pembuktian keluar.

BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan

      Dari berbagai penjelasan dapat di tarik kesimpulan mengenai  berbagai masalah yang timbul yaitu dimana Menurut Kepala BPN Pusat, setidaknya ada tiga hal utama yang menyebabkan terjadinya sengketa tanah:

1.      Persoalan administrasi sertifikasi tanah yang tidak jelas, akibatnya adalah ada tanah yang dimiliki oleh dua orang dengan memiliki sertifikat masing-masing.

2.      Distribusi kepemilikan tanah yang tidak merata. Ketidakseimbangan dalam distribusi kepemilikan tanah ini baik untuk tanah pertanian maupun bukan pertanian telah menimbulkan ketimpangan baik secara ekonomi, politis maupun sosiologis. Dalam hal ini, masyarakat bawah, khususnya petani/penggarap tanah memikul beban paling berat. Ketimpangan distribusi tanah ini tidak terlepas dari kebijakan ekonomi yang cenderung kapitalistik dan liberalistik. Atas nama pembangunan tanah-tanah garapan petani atau tanah milik masyarakat adat diambil alih oleh para pemodal dengan harga murah.

3.      Legalitas kepemilikan tanah yang semata-mata didasarkan pada bukti formal (sertifikat), tanpa memperhatikan produktivitas tanah. Akibatnya, secara legal (de jure), boleh jadi banyak tanah bersertifikat dimiliki oleh perusahaan atau para pemodal besar, karena mereka telah membelinya dari para petani/pemilik tanah, tetapi tanah tersebut lama ditelantarkan begitu saja. Mungkin sebagian orang menganggap remeh dengan memandang sebelah mata persoalan sengketa tanah ini, padahal persoalan ini merupakan persoalan yang harus segera di carikan solusinya. Kenapa demikian? karena sengketa tanah sangat berpotensi terjadinya konflik antar ras, suku dan agama. Akibatnya harga diri harus dipertaruhkan

3.2 Saran

            Apabila akan melakuan suatu perjanjian mengenai tanah sebaiknya dilakukan dengan membuat suatu perjanjian tertulis yang di saksian oleh notaris agar tidak ada terjadi kesalah pahaman antara si pembuat perjanjian.dan perlu juga melampirkan sertifikat asli dari taanh tersebut.dimana Sertifikat adalah buku tanah dan surat ukurnya setelah dijilid menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan dengan peraturan pemerintah. Kekuatan Pembuktian Sertifikat, terdiri dari :

1. Sistem Positif

Menurut sistem positif ini, suatu sertifikat tanah yang diberikan itu adalah berlaku sebagai tanda bukti hak atas tanah yang mutlak serta merupakan satu – satunya tanda bukti hak atas tanah.

2. Sistem Negatif

Menurut sistem negatif ini adalah bahwa segala apa yang tercantum didalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya (tidak benar) dimuka sidang pengadilan.